相続税の貸付不動産5年ルール2027年施行！駆け込み節税シミュレーション

「アパートを買って相続税対策」——この王道ルートが、2027年1月からほぼ封じられます。貸付用不動産の相続税評価に「5年ルール」が導入され、取得後5年以内の相続は路線価ではなく取得価額の80%で評価されることになったからです。

つまり、駆け込みで対策できるのは2026年中の取得＋5年超保有が見込める人だけ。「親がまだ元気だから」と油断していると、想定していた節税額が半減する可能性があります。

この記事では、5年ルールの中身と、あなたの家で駆け込み節税した場合の具体的な節税額をシミュレーターで試算できるようにしました。最後まで読めば、「今動くべきか」の判断軸が手に入ります。

相続税「貸付不動産5年ルール」とは？2027年1月施行

令和8年度税制改正で決まった「5年ルール」の正式名称は、貸付用不動産の相続税評価の見直しです。

対象となる資産は、被相続人が相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産（賃貸マンション・アパート・貸家・不動産小口化商品）です。自宅や事業用は対象外。

評価方法は、従来の路線価ベース（実勢の約50〜60%）から、取得価額の80%に切り替わります。借家権割合30%の減額は引き続き適用される見込みです。

詳細は財務省 税制改正や国税庁の公式情報で確認してください。

駆け込み節税で使える期間は「2026年中の取得」だけ

「じゃあ2026年中に買えば旧ルールが使える」と考える人が多いですが、落とし穴があります。

5年ルールは相続開始日が2027年1月1日以降なら、改正前に取得した物件にも適用されます。つまり2026年に取得して2028年に相続が発生した場合、取得から2年しか経っていないので新ルール（取得価額80%評価）が適用されます。

路線価評価と取得価額80%評価の差はいくら？

実際の差額を比較表で見てみましょう。

1億円の物件で評価額の差は約2,100万円。相続税率30%なら税額ベースで約630万円の差になります。

駆け込み節税が有効な3つのケース

全員が駆け込みで動くべきわけではありません。以下のケースに当てはまる人は検討価値が高いです。

逆に、高齢・病気で5年保有が不透明な場合は新ルール適用リスクが高いため、慎重な判断が必要です。

駆け込み節税のリスクと注意点

節税効果ばかり見て、不動産投資本来のリスクを忘れてはいけません。

空室リスク、金利上昇リスク、人口減少による賃料下落リスクは現実的に存在します。節税額だけで判断せず、総合的な投資判断を。

実際の相談先と次のアクション

相続税対策は個別性が非常に高く、一般論だけでは最適解が出せません。以下の専門家に相談することをおすすめします。

FAQ｜貸付不動産5年ルールのよくある質問

まとめ｜駆け込むなら2026年内、専門家相談が前提