リフォームで固定資産税が最大40%安くなる！省エネ・バリアフリー改修の軽減措置2026
リフォームに200万円かけたのに申請を忘れたら、固定資産税が安くなる権利を丸ごと捨てていた——そんな悲劇が全国で起きています。
省エネ改修・バリアフリー改修・耐震改修を行うと、固定資産税が最大40%・最長2年間軽減される国の制度があります。しかし、申請しなければ一切適用されません。
この記事では、2026年現在の軽減措置の条件・申請方法・申請期限を徹底解説します。リフォームを検討中の方も、すでに完了した方も、必ず最後まで読んでください。
この記事でわかること
・省エネ・バリアフリー・耐震改修で固定資産税がいくら安くなるか
・軽減を受けるための工事条件と申請期限
・申請の具体的な手順と必要書類
・見落としがちな注意点と失敗しないコツ
固定資産税軽減措置とは？制度の基本をわかりやすく解説
固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に課される税金です。住宅の場合、年間数万〜十数万円が標準的で、長期にわたって家計に影響します。
国はリフォームによる省エネ化・バリアフリー化・耐震化を促進するため、一定の改修工事を行った住宅の固定資産税を一定期間・一定割合で軽減する制度を設けています。
制度の概要
・対象: 既存住宅（一戸建て・マンション等）
・軽減割合: 1/3〜2/5（最大40%）
・軽減期間: 工事翌年から1〜2年間
・申請先: 市区町村の税務課
・期限: 工事完了後3ヶ月以内
この制度はあくまで「申請主義」です。要件を満たしていても、自分で申請しなければ軽減は受けられません。リフォーム後に申請を忘れるケースが非常に多いので注意が必要です。
軽減措置の種類と割合・期間を徹底比較
軽減措置は工事の種類によって、適用割合と期間が異なります。下の比較テーブルで整理しておきましょう。
| 改修種別 | 軽減割合 | 軽減期間 | 最低工事費用 | 対象面積上限 |
|---|---|---|---|---|
| 耐震改修 | 1/2（50%） | 1年間 | なし | 120㎡相当分 |
| 省エネ改修（一般） | 1/3（約33%） | 1年間 | 60万円超 | 120㎡相当分 |
| 省エネ改修（長期優良） | 2/3（約67%） | 1年間 | 60万円超 | 120㎡相当分 |
| バリアフリー改修 | 1/3（約33%） | 1年間 | 50万円超 | 100㎡相当分 |
| 省エネ＋バリアフリー（複合） | 最大2/5（40%） | 最大2年間 | 各要件による | 120㎡相当分 |
⚠️ 注意
「最大40%」「最大2年間」の軽減は、省エネ改修とバリアフリー改修を組み合わせた場合の特例です。単独工事では条件が異なります。必ず市区町村の税務課に確認してください。
固定資産税が年間12万円の住宅で省エネ改修＋バリアフリー改修を実施した場合、最大で年間4万8,000円×2年＝9万6,000円の節税が期待できます（120㎡相当分が対象）。
省エネ改修で固定資産税を軽減するための工事条件
省エネ改修による固定資産税の軽減を受けるには、工事内容・費用・住宅の条件を満たす必要があります。
省エネ改修の対象となる工事
対象工事（いずれか1つ以上が必須）
・窓の断熱改修（二重窓・複層ガラスへの交換など）
・床の断熱改修（床下への断熱材施工など）
・天井の断熱改修（天井裏への断熱材施工など）
・壁の断熱改修（外壁・内壁への断熱材施工など）
ただし、「窓の断熱改修」は必須条件となっています。窓の断熱なしで床だけ断熱しても、この軽減措置は対象外になるので要注意です。
省エネ改修の費用・住宅の条件
費用条件は工事費（補助金を除いた自己負担額）が60万円超であることが求められます。また、住宅の条件として以下が必要です。
住宅の条件
・2014年4月1日以前に建築された住宅
・現行の省エネ基準（省エネ法の基準相当）を満たすこと
・床面積が50㎡以上280㎡以下
・工事施工者が発行した「増改築等工事証明書」があること
💬 読者の声
「窓を二重にしたけど、費用が60万円を少し下回った…この場合はどうなるの？」
→ 残念ながら、工事費が60万円以下の場合は固定資産税の軽減対象になりません。ただし、所得税の住宅ローン控除（リフォーム減税）は工事費要件が異なるため、そちらは別途確認してみましょう。
バリアフリー改修の工事条件と対象者
バリアフリー改修による軽減措置は「誰が住んでいるか」も重要な要件になります。
バリアフリー改修の対象となる工事
対象工事（下記から1つ以上）
・廊下の拡幅
・階段の勾配緩和
・浴室の改良（手すり設置・床段差解消など）
・トイレの改良（手すり設置・スペース拡張など）
・玄関の改良（段差解消・幅拡張など）
・手すりの設置（廊下・浴室・階段等）
・床の段差解消
・引き戸への変更
・洋式便器への交換
バリアフリー改修の入居者条件
工事後の住宅に下記のいずれかが居住していることが必要です。
入居者の条件（いずれか1つ以上）
・65歳以上の方
・要介護認定または要支援認定を受けている方
・障害のある方
費用条件は工事費（補助金等を除く）が50万円超。住宅は2006年1月1日以前に建築された住宅が対象です。賃貸住宅は対象外となります。
耐震改修の工事条件（旧耐震基準の住宅が対象）
1981年5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の住宅が対象です。現行の耐震基準（新耐震基準）を満たす改修工事を行うことで、固定資産税が1年間50%軽減されます。
耐震改修の主な条件
・1981年5月31日以前に建てられた住宅
・現行の耐震基準を満たす改修工事（建築士等による証明が必要）
・工事完了後3ヶ月以内に申請
・床面積120㎡相当分まで軽減対象
旧耐震基準の住宅は築40年以上になります。耐震改修はコスト面で100〜200万円以上かかることも多いですが、地震リスク低減と税負担軽減を同時に実現できるので、検討する価値は大きいです。
申請の手順と必要書類を完全解説
軽減措置を受けるための申請は難しくありません。しかし、期限を過ぎると一切受け付けてもらえないので、工事完了後すぐに動くことが重要です。
申請の流れ
STEP1: 工事完了後、施工業者から証明書をもらう
「増改築等工事証明書」「耐震改修証明書」など、工事種別に応じた証明書を取得します。
STEP2: 申請書類を準備する
市区町村によって書式が異なります。自治体のHPからダウンロードするか、税務課窓口で入手します。
STEP3: 工事完了日から3ヶ月以内に提出
市区町村の税務課（固定資産税担当）へ申請書・証明書・工事請負契約書のコピー等を提出します。
必要書類チェックリスト
| 書類名 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税軽減申請書 | 市区町村の税務課 | 窓口またはHPで入手 |
| 増改築等工事証明書 | 施工業者・建築士 | 工事種別ごとに必要 |
| 工事請負契約書のコピー | 施工業者 | 工事費確認のため |
| 領収書のコピー | 施工業者 | 支払い証明のため |
| 介護保険被保険者証等のコピー | 市区町村 | バリアフリー改修のみ |
⚠️ 期限切れに要注意
申請期限は工事完了後3ヶ月以内です。この期限を過ぎると、どれだけ要件を満たしていても軽減が受けられません。工事が終わったらすぐに申請準備を始めましょう。
省エネ改修とバリアフリー改修を組み合わせると最大40%・2年間軽減
最もお得なのが、省エネ改修とバリアフリー改修を組み合わせたケースです。一定の要件を満たすと、固定資産税が2年間にわたって最大2/5（40%）軽減されます。
組み合わせ特例の条件
・省エネ改修とバリアフリー改修を同時または連続して実施
・それぞれの単独条件（工事費・入居者・建築年）を満たすこと
・同一の住宅で同時に申請すること
たとえば固定資産税が年間15万円の住宅の場合、2年間で最大12万円の節税になります。リフォーム費用の回収を考えると、この制度を活用しない手はありません。
💬 読者の声
「省エネ改修のリフォームだけでもかなりの費用がかかるのに、バリアフリー工事も一緒にやるメリットはある？」
→ 費用面だけで見れば大きな出費ですが、固定資産税の軽減に加え、高齢者が安全に暮らせる住環境整備は将来の介護リスク軽減にもつながります。長期的な視点で検討してみてください。
固定資産税軽減措置の申請で失敗しないための注意点
制度の恩恵を確実に受けるために、よくある失敗パターンと対策を確認しましょう。
よくある失敗パターン
失敗パターン1: 申請期限を見落とす
工事完了後3ヶ月以内という期限は意外と短いです。工事が完了した時点でカレンダーに「申請期限」を記入してください。
失敗パターン2: 施工業者が証明書を発行できない
すべての業者が「増改築等工事証明書」を発行できるわけではありません。工事契約前に必ず「証明書発行が可能か」を確認しましょう。
失敗パターン3: 工事費が要件額をわずかに下回る
省エネ改修60万円・バリアフリー改修50万円という工事費要件は、補助金を除いた自己負担額で計算します。補助金を受け取った場合は差し引いた金額で確認してください。
リフォーム業者選びのポイント
軽減措置を確実に活用するには、税制に詳しいリフォーム業者を選ぶことも重要です。
業者選びのチェックポイント
・増改築等工事証明書を発行できる建築士が在籍しているか
・固定資産税軽減の申請サポートをしてくれるか
・補助金と組み合わせた提案をしてくれるか
・施工後のアフターフォローが充実しているか
よくある質問（FAQ）
💬 Q1. マンションも固定資産税軽減の対象になりますか？
はい、区分所有のマンションも対象です。ただし、バリアフリー改修・省エネ改修は専有部分の工事に限られます。共用部分の改修は区分所有法上の手続きも必要になり、軽減措置の対象外になる場合があります。詳細は自治体の税務課にご確認ください。
💬 Q2. 賃貸で住んでいる住宅は軽減の対象になりますか？
固定資産税は所有者（大家）が納税義務者です。賃貸住宅に住んでいる入居者が申請することはできません。賃貸住宅のオーナーが改修工事を行った場合は、オーナーが申請する制度になります。
💬 Q3. 省エネ改修でリフォーム工事費に補助金が出た場合、工事費要件はどうなりますか？
補助金を受け取った場合は、総工事費から補助金額を差し引いた実質自己負担額が60万円超であることが条件となります。省エネ補助金（子育てエコホーム支援事業など）を活用した場合は特に注意が必要です。
💬 Q4. 固定資産税の軽減と所得税のリフォーム減税は同時に使えますか？
はい、両方同時に活用できる場合があります。固定資産税の軽減は地方税（市区町村）の制度、所得税のリフォーム減税（住宅ローン控除等）は国税の制度で、別々の申請が必要です。要件が異なるため、両方の可否を税務署・自治体に確認することをおすすめします。
💬 Q5. 複数のリフォームを別々の年に実施した場合、それぞれ申請できますか？
原則として、工事ごとに申請が可能です。ただし、省エネ改修とバリアフリー改修を別々の年に行った場合、組み合わせ特例（最大40%・2年間）は適用されないケースがあります。できれば同一年度内にまとめて実施する方がお得です。
まとめ：リフォームの「固定資産税軽減申請」は必ず忘れずに
この記事のまとめ
・省エネ・バリアフリー・耐震の3種類のリフォームで固定資産税が軽減される
・軽減割合は最大40%（2/5）、期間は最大2年間
・申請期限は工事完了後3ヶ月以内（絶対に忘れずに）
・申請先は市区町村の税務課（固定資産税担当）
・施工業者に「増改築等工事証明書」の発行を依頼する
・省エネ改修とバリアフリー改修を組み合わせると最大恩恵を受けられる
リフォームは大きな出費ですが、固定資産税の軽減措置を活用することで実質的なコストを大幅に削減できます。国土交通省の住宅リフォームに関する固定資産税軽減措置のページでも最新情報が確認できます。
また、固定資産税の特例制度については、総務省の固定資産税の各種特例制度もあわせて参照してください。
リフォームを検討しているなら、まず「どのリフォームがどの軽減措置に対応しているか」を確認することが大切です。工事前にしっかり調べて、賢くお金を節約しましょう。
